La quiebra de WeWork supondría otro golpe al debilitado mercado de oficinas de Nueva York

Durante años, los propietarios de todo el mundo clamaron por instalar WeWork en sus edificios de oficinas, una historia de amor que convirtió a la empresa de coworking en el inquilino corporativo más grande de Nueva York y Londres.

Ahora, WeWork tal vez esté a días de declararse en quiebra, y su desaparición no podría llegar en peor momento para los propietarios de oficinas.

Con menos empleados yendo a la oficina desde la pandemia, las empresas han recortado la cantidad de espacio que alquilan, provocando una de las peores crisis en décadas en el sector inmobiliario comercial.

Muchos propietarios han aceptado alquileres más bajos de WeWork en los últimos años para mantenerla a flote, pero su quiebra sería un duro golpe. El problema se centraría en los propietarios que han arrendado una gran proporción de su espacio a la empresa, particularmente en Nueva York, y están luchando para pagar la deuda vinculada a sus edificios. Algunos propietarios podrían aceptar rápidamente alquileres más bajos de WeWork como parte de una reorganización por quiebra y seguir haciendo negocios con cualquier nueva entidad que surja, pero otros podrían tener que luchar en los tribunales para conseguir algo.

«Si observa gran parte de las vacantes en la ciudad de Nueva York, encontrará que una buena parte de eso era espacio arrendado a WeWork, y habrá aún más abandonados después de una quiebra», dijo Anthony E. Malkin, el director ejecutivo de la empresa propietaria del Empire State Building y uno de los primeros escépticos de WeWork.

WeWork, a pesar de sus esfuerzos por reducir costos, todavía tenía un imperio de 777 ubicaciones en 39 países a fines de junio, en comparación con 764 ubicaciones en 38 países casi dos años antes. El viernes, su sitio web enumeró 47 ubicaciones en Nueva York, donde a finales de marzo alquiló 6,9 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, equivalente a más del 60 por ciento de todo el espacio de coworking, según Savills, una firma de servicios inmobiliarios. . En Londres, WeWork enumeró 38 ubicaciones.

Las especulaciones sobre una posible declaración de quiebra se intensificaron en agosto cuando WeWork advirtió que podría no estar en el negocio por mucho más tiempo. Desde entonces, sus acciones han caído un 90 por ciento.

El mes pasado, WeWork dijo que no pagaría intereses por un total de 95 millones de dólares. Después de un período de gracia de 30 días, la compañía llegó a un acuerdo con los acreedores por una indulgencia de siete días, que vence el martes.

En Nueva York, donde una quinta parte del espacio de oficinas está sin alquilar o se ofrece para subarrendamiento, la cantidad más alta en décadas, las consecuencias de una quiebra de WeWork se sentirían más en los edificios de oficinas más antiguos del Midtown y el centro de Manhattan. Casi dos tercios de los arrendamientos de WeWork en Manhattan se realizaron en estos edificios llamados Clase B y Clase C, según la firma de asesoría inmobiliaria Avison Young.

«Creemos que el valor de los edificios de Clase B y Clase C probablemente será un 55 por ciento menor que antes de la pandemia», dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces en la Columbia Business School que ha estado siguiendo la caída en las valoraciones de los edificios de oficinas. . «Estos son los edificios que más están pasando apuros y lo pasarán mal si WeWork quiebra».

Los propietarios de estos edificios más antiguos estaban encantados hace unos años de alquilar pisos enteros, o incluso edificios enteros, a WeWork, pero ahora se encuentran bajo asedio. En los casos en los que WeWork dejó de pagar el alquiler de los contratos de arrendamiento, los propietarios no han podido pagar la deuda de los edificios que están siendo valorados mucho más bajo que hace unos años.

Ése es el dilema al que se enfrenta Walter & Samuels, una firma inmobiliaria que tiene a WeWork como inquilino en cinco de sus edificios de oficinas en Nueva York. En uno de ellos, 315 West 36th Street, un pequeño edificio construido en 1926 en el distrito textil de Manhattan, WeWork alquiló alrededor del 90 por ciento del espacio y dejó de pagar el alquiler a principios de este año, según Morningstar Credit. Walter & Samuels dejó de hacer pagos de un préstamo de 77 millones de dólares sobre el edificio, dijo Morningstar.

El administrador especial del préstamo dijo que el valor tasado del edificio había caído a 42 millones de dólares, frente a los 127 millones de dólares cuando se otorgó el préstamo hace cinco años, y el administrador está tomando medidas para ejecutar la hipoteca, según Morningstar.

Los ejecutivos de Walter & Samuels no respondieron a los correos electrónicos en busca de comentarios.

WeWork ocupa casi todo el espacio de oficinas en 980 Avenue of the Americas, un desarrollo de uso mixto propiedad de Vanbarton Group. Joey Chilelli, director general de la empresa, dijo que la empresa podría considerar una variedad de opciones para el espacio si WeWork quedara libre, incluida convertirlo en residencias.

“Hemos tratado de hacer todo lo que pudimos a principios de este año cuando acudieron a todos los propietarios y pidieron reducciones de alquiler y concesiones”, dijo Chilelli. «Si son capaces de reducir su huella, volverán a perjudicar al mercado de oficinas».

Michael Emory, fundador de Allied, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que opera edificios de oficinas en las ciudades más grandes de Canadá, dijo que su compañía abandonó un posible acuerdo con WeWork en Toronto en 2015 porque había inconvenientes para Allied. Pero dijo que había observado a otros desarrolladores, particularmente en Nueva York, alquilar espacio a la empresa, creyendo que los proveedores de coworking ocuparían un gran porcentaje del espacio de oficinas durante años.

Además, dijo Emory, WeWork se centró en los propietarios que estaban ansiosos por llenar sus edificios de oficinas y luego venderlos en función de la nueva ocupación y los ingresos por alquiler.

Una declaración de quiebra “será muy importante para el mercado de Nueva York”, dijo.

WeWork se negó a hacer comentarios para este artículo.

En su apogeo, cuando los inversores eran febrilmente optimistas sobre la empresa y la visión de Adam Neumann, su excéntrico cofundador, WeWork estaba valorada en 47 mil millones de dólares. Su modelo consistía en alquilar espacio para oficinas, arreglarlo y cobrar a sus clientes (empresas establecidas, empresas emergentes e individuos) por utilizar el espacio durante el tiempo que lo necesitaran.

Se suponía que la flexibilidad de utilizar un espacio de WeWork -y su ambiente comunitario: «Nuestra misión es elevar la conciencia del mundo», declaró la compañía- alejaría a las empresas de las oficinas aburridas que atan a los inquilinos con contratos de arrendamiento de años.

Pero la economía del negocio de WeWork siempre estuvo al revés: lo que la empresa recibía de los clientes no era suficiente para cubrir el costo de alquiler y operación de sus ubicaciones. De todos modos siguió creciendo y, desde finales de 2017, perdió la asombrosa cifra de 15.000 millones de dólares. Después de que WeWork retirara una oferta pública inicial en 2019, su mayor inversor extranjero, el conglomerado japonés SoftBank, le proporcionó un salvavidas con una adquisición multimillonaria.

Antes de esa debacle, WeWork tenía fervientes seguidores en el mundo de los bienes raíces comerciales que creían que la compañía era pionera en un nuevo y emocionante servicio.

“Conocemos a estas personas, las conocemos bien”, dijo en 2017 Steven Roth, director ejecutivo de Vornado Realty Trust, uno de los propietarios de oficinas más grandes de Nueva York. “Creemos que lo que están haciendo es increíblemente impresionante”.

Roth se negó a hacer comentarios para este artículo. Vornado alquiló espacio a WeWork en un edificio en Manhattan y otro en Washington, y se asociaron fuera de Washington para presentar las residencias WeLive, una de las subsidiarias más publicitadas pero fallidas de WeWork, incluida la escuela privada con fines de lucro WeGrow.

Vornado ya no tiene a WeWork como inquilino. En 2019, después de que aumentaran las preguntas sobre la salud financiera de WeWork en la industria, el director financiero de Vornado dijo que la compañía había limitado su exposición a WeWork.

JLL, una empresa de servicios inmobiliarios, predijo una vez que las empresas de coworking arrendaría el 30 por ciento de todo el espacio de oficinas en Estados Unidos a finales de esta década. Tales predicciones no parecían descabelladas justo antes de la pandemia, cuando WeWork y otros proveedores de coworking representaban el 15 por ciento de los contratos de arrendamiento nuevos y renovados firmados en Nueva York, según JLL, frente al 2 por ciento en 2010. por menos del 1 por ciento de todos los arrendamientos firmados en Nueva York el año pasado, dijo JLL.

Y algunos propietarios creían que estarían de alguna manera aislados de los problemas en WeWork.

“WeWork está asumiendo en masa estas nuevas empresas y se da cuenta de que algunas se quedarán y otras se irán”, dijo en 2014 Raymond A. Ritchey, ejecutivo de BXP, antes conocida como Boston Properties. “Pero tienden a correr ese riesgo en lugar del propietario de forma directa”.

BXP es copropietario de un desarrollo de oficinas similar a un barco en Brooklyn Navy Yard, Dock 72, donde WeWork ha sido un inquilino importante desde su apertura en 2019, pero estaba luchando por llenar su espacio. A finales del año pasado, BXP alquilaba casi 500.000 pies cuadrados de espacio a WeWork en toda su cartera.

Douglas T. Linde, presidente de BXP, dijo el jueves en una llamada con inversionistas que WeWork había dejado de pagar el alquiler en dos de sus ubicaciones, incluido Dock 72. «No esperamos que WeWork salga de todos los activos», dijo, » ni esperamos que permanezcan en su lugar actual”.

Algunos propietarios podrían conseguir que otras empresas de coworking se hagan cargo de los espacios de WeWork o operen su propia versión, evitando una situación en la que sus edificios parezcan desolados. Pero es poco probable que obtengan los ingresos que inicialmente obtenían de WeWork, que terminó saliendo a bolsa en 2021, al fusionarse con una empresa de adquisiciones con fines especiales.

Malkin, el propietario del Empire State Building, dijo que siempre había dudado del modelo de negocio de WeWork. Además, nunca quiso que WeWork estuviera en los edificios de su empresa porque, dijo, amontonaba a demasiada gente en sus espacios, lo que provocaba un uso excesivo de ascensores y baños.

«¿Por qué querrías hacer negocios con esta gente?» dijo el señor Malkin.